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杨红旭本轮房价上涨或于明年见顶

2018-06-08 14:07:51

盛极必衰,这是自然界的法理。即便是过去十多年中国房价不断快速上涨,也同样存在着楼市降温与房价下跌的时段。只有理性看待市场,才不至于在市场中摔跟头。正基于此,笔者认为,房地产短周期(未来6个月至12个月的变化)可用于指导房价走势预测。

关于短周期,过去十年已有迹可循。全国房地产开发景气指数,是衡量开发行业体温的“温度计”,能够比较好的反映房地产开发行业的周期性波动。按照“峰值-峰值”的划分法,2004年以来可划分为三个短周期。

第一个周期:2004年3月-2007年11月。这一周期出现两个峰值,都是106点,谷值是100.6,出现在2005年12月。下行历时21个月,上行历时23个月,共计43个月。下行主因是房地产调控,上行主因是经济过热,资本市场疯狂。

第二个周期:2007年12月-2010年3月。第二个周期峰值近106点,谷值是94.74,出现在2009年3月。下行历时16个月。上行历时12个月,共计28个月。下行主因是受国际金融危机影响国内经济下滑,上行主因是政策力度大。这轮跌急涨急,波幅大,历时短。

第三个周期:2010年4月以来。谷值是94.39,出现在2012年9月,下行历时30个月。下行主因经济下滑与房地产调控。在双重打击下,下行时间较长,调整幅度较大。上行主因是货币宽松和经济复苏。这轮周期已经完成筑底,但上行之路不可能像2009年那轮又急又快,将在“磨磨唧唧”中上行,预计将于2014年触顶。

接下来,我们再用房价增幅,来印证一下国房景气指数的短周期。按照“峰值-峰值”的划分法,2004年以来,同样可分为三个短周期(按季度)。第一个周期:2004年四季度—2008年一季度;第二个周期:2008年二季度—2010年二季度;第三个周期:2010年三季度开始。由此可见,两个指标的周期基本一致。第二、第三个周期的谷值,出现房价同比下跌,可见市场调整幅度大,而第一个周期的谷值只是房价涨幅减小。2012年四季度进入第三个周期的后半段,也即上升阶段,2013年基本处于上升通道。但本轮上升过程中,不可能像2009年那样强劲,房价同比增幅难以超过上一轮12.8%的高点,上升持续时间较长,预计2013年四季度或2014年一季度见顶。

欧美国家的房地产市场,已经历过上百年的周期性变化,经验较多,即便如此,短周期也存在较大的变量。我国房地产市场化

杨红旭本轮房价上涨或于明年见顶

,主要始于1998年,只有十几年时间,短周期的规律更加不易掌握,而且受房地产调控影响大。

笔者认为,决定短周期房价涨跌的“四个引擎”是经济、政策、资金和存货。当前楼市表现也可从这“四个引擎”入手分析。

其一,经济低位企稳。去年三季度,经济增长低探至7.4%,四季度反弹至7.9%,就在大家认为经济见底反弹之际,今年上半年却出人意料的继续下滑,二季度增幅回落至7.5%。但是,7月的多数经济数据略有起色,8月汇丰中国制造业PMI初值为50.1,重返50枯荣线上方,创4个月内最高水平。这些信号表明,今年下半年经济将企稳。但是中国经济已告别高增长,明年也仅为8%上下。总体而言,经济面的情况对楼市属中性略偏空。

其二,政策中性。稳增长,客观上要求调控不宜进一步升级。下半年中央层面的房地产调控基本平稳,既不放松,也不加码,但局部政策存在或松或紧的可能,比如市场秩序整顿、推出第二批房产税试点、放松房企再融资、支持首套刚需等。

其三,资金面不喜不忧。从外部资金面看,今年货币供应量明显大于去年,M1同比增幅可能保持在10%上下,而去年保持在6%上下,但是今年1月冲高后,呈震荡回落态势,预期明年将弱于今年。从内部资金面看,由于房企销售形势较好,资金回笼量很大,总体资金面宽松了很多。全国开发商资金来源同比增幅今年以来保持在30%以上,而去年在10%上下,说明今年房企的资金宽松度远好于去年。但这一增幅今年初以来一直高位盘整,预计未来一年将呈收窄趋势。简而言之,资金面明显强于去年,但接下去将有所减弱。

其四,存货面基本见底。自去年二季度开始,全国主要城市的住宅库存开始减少,尤其是一线和部分二线城市,但三、四线一直呈增长态势,区域分化严重。值得关注的是,从今年4月开始,一、二线城市的库存量呈现震荡走高的迹象。本轮周期中,库存最低点很可能就是3月份。与之相适应,20个典型城市的住宅去化周期,也在3月达到最低的8.3个月,其后震荡小幅上行,7月提高至9.6个月。就存货和去化周期而言,当前一线和部分二线城市,依然处于近两年低位,未来半年房价仍有上涨压力,但供不应求最紧张的时点已过,未来年将重新趋于增长。

总而言之,通过分析决定短周期房价涨跌的四个因素,大致可以预测,当前处于本轮楼市景气周期的顶部区间,下半年房价仍坚挺,但明年将有所降温。

上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

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